Entretien des réseaux d'évacuation d'un parc tertiaire : construire le plan de maintenance

Le cycle que le plan doit casser

Le scénario est connu de tous les gestionnaires : un refoulement en pied de colonne, une entreprise de curage appelée en urgence, une facture majorée pour la nuit ou le week-end, trois semaines de calme, puis un écoulement lent au même étage. À la troisième intervention, le curage a coûté le prix d'un contrat annuel et le réseau n'est pas en meilleur état.

Ce cycle a une cause simple : le curage traite la conséquence (les dépôts) et jamais le mécanisme qui les produit (graisses, savons, tartre, biofilm, dépôts qui fermentent). Sur un parc de plusieurs sites, il devient un poste de dépenses imprévisible, réparti sur des lignes d'urgence que personne ne consolide.

Ce que coûte réellement une urgence, au-delà de la facture :

• des sanitaires condamnés sur un plateau, et le preneur qui le fait savoir ;
• un dégât des eaux à déclarer, avec une franchise et une expertise ;
• des heures de gestionnaire pour trouver un prestataire disponible, valider un devis sans le comparer, expliquer l'incident ;
• un réseau fragilisé par des curages haute pression répétés sur des colonnes anciennes.

Connaître son réseau avant de planifier

Un plan qui ne repose pas sur un inventaire est une liste d'intentions. Quatre informations suffisent pour commencer, et l'inspection caméra fournit les trois dernières.

Curage, détartrage, maintenance biologique : ce que chaque méthode traite

Le vocabulaire des devis mélange tout. « Curage canalisation » désigne tantôt un hydrocurage haute pression, tantôt un passage de furet, tantôt un traitement chimique. Aucune de ces méthodes n'est bonne ou mauvaise en soi : chacune traite un état du réseau et laisse le reste.

Le comparatif détaillé entre hydrocurage et maintenance biologique, avec la consommation d'eau et l'effet sur la durée de vie des réseaux, fait l'objet d'un article du dossier.

Fixer les fréquences ouvrage par ouvrage

Il n'existe pas de fréquence réglementaire générale pour le curage des colonnes d'un immeuble de bureaux. Les prestataires traditionnels proposent un passage tous les deux à cinq ans ; dans les faits, la bonne fréquence dépend de l'ouvrage, de l'usage et de l'état initial. Le tableau donne les ordres de grandeur que nous appliquons sur les sites suivis, à ajuster après le premier rapport caméra.

Les bacs à graisses méritent une mention : c'est le seul ouvrage dont l'entretien est encadré par le règlement d'assainissement de la collectivité, avec des justificatifs à présenter en cas de contrôle. Sur un site de restauration collective, il concentre aussi la majorité des odeurs et des refoulements.

Lire un devis de curage sur un immeuble : la grille de comparaison

Trois devis pour la même colonne peuvent aller du simple au triple sans que l'un soit malhonnête : ils ne décrivent pas la même prestation. Avant de comparer les prix, il faut comparer les lignes suivantes.

Qui fait quoi : propriétaire, gestionnaire, preneur, mainteneur

La répartition des rôles évite les discussions au moment du sinistre. En immeuble tertiaire, la règle distingue les parties communes des parties privatives.

• Propriétaire : maintien des réseaux communs en état, gros travaux (remplacement d'une colonne, reprise d'un collecteur), qui ne peuvent pas être refacturés au preneur d'un bail commercial depuis le décret du 3 novembre 2014.
• Property manager : plan d'entretien, contrats, historique, arbitrage des devis, information des preneurs ; il porte le sujet pour le compte du propriétaire.
• Preneur ou exploitant : bon usage, équipements privatifs (siphons, appareils, raccordements d'un office ou d'une cuisine), signalement rapide des anomalies ; l'entretien courant des communs lui est le plus souvent refacturé en charges selon le bail.
• Mainteneur multitechnique : exploitation quotidienne ; il sous-traite en général le réseau d'évacuation à un spécialiste et attend de lui un reporting qu'il puisse transmettre.

Un contrat d'entretien qui précise qui appelle, qui paie et dans quel délai est aussi une pièce utile face à l'assureur et aux référentiels d'exploitation (HQE Exploitation, BREEAM In-Use), qui demandent une maintenance planifiée et documentée.

Inscrire le plan au budget d'exploitation

Le plan transforme un poste subi en ligne budgétaire. La comparaison se fait sur un exercice complet, urgences comprises : ce que le site a payé en curages, débouchages, majorations et dégâts sur les douze derniers mois, contre une redevance annuelle connue.

1. Consolider l'historique : toutes les interventions sur les réseaux, site par site, avec leur coût complet.
2. Chiffrer la remise à niveau, une fois : inspection caméra, curage doux des tronçons encrassés, réparations relevées.
3. Chiffrer l'entretien récurrent par point d'évacuation et par ouvrage, avec la garantie associée.
4. Répartir : ce qui relève du propriétaire (travaux) et ce qui passe en charges d'exploitation (entretien), selon le bail.

Les facteurs qui font varier le montant (nombre de points d'évacuation, restauration, hauteur, horaires) sont détaillés dans notre page sur les prix et le contenu d'un contrat.

Suivre et prouver

Un plan se juge sur quatre indicateurs, à relever chaque trimestre et à présenter au propriétaire une fois par an.

• Nombre d'interventions d'urgence sur les réseaux, par site : c'est la courbe qui doit tendre vers zéro.
• Plaintes d'occupants liées aux écoulements et aux odeurs.
• État du réseau : part des tronçons dégradés au dernier rapport caméra, comparée au rapport initial.
• Traçabilité : bordereaux de déchets, comptes rendus, rapports, disponibles le jour d'un contrôle ou d'une cession.

Comment ALSBOM construit ce plan

1. Audit caméra : inspection HD des colonnes et collecteurs, nomenclature de chaque point d'évacuation, rapport tronçon par tronçon.
2. Remise à niveau : curage doux basse pression des sections encrassées, reprise des désordres relevés.
3. Maintenance biologique : traitement préventif dosé selon les usages de chaque colonne, bacs à graisses et fosses compris.
4. Suivi : contrôles périodiques, rapports intermédiaires, interventions en horaires ouvrés ou en nuitée, interlocuteur unique.

Ce déroulé est en place depuis plus de dix ans sur des sites comme Cœur Défense (2 196 points d'évacuation), les Tours Duo, Europlaza, où douze ans d'interventions d'urgence ont cessé après la remise à niveau, ou le Tribunal judiciaire de Paris. Le contrat engage un résultat : le maintien des écoulements.

Questions fréquentes