Décret tertiaire et réseaux d'évacuation : ce qu'il impose, et ce qu'il n'impose pas

Ce que le décret tertiaire impose

Le dispositif, souvent appelé Éco Énergie Tertiaire, vise la consommation d'énergie finale des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface de plancher est supérieure ou égale à 1 000 m². Il concerne les propriétaires comme les preneurs, chacun pour les consommations qu'il maîtrise, et la répartition des obligations est fixée par le bail ou par convention.

Les leviers d'action sont ceux de l'énergie : chauffage, ventilation, climatisation, éclairage, enveloppe, pilotage, usages. Un plan d'actions énergétique bien mené ne mentionne pas les colonnes d'eaux usées, et c'est normal.

Ce qu'il n'impose pas : l'eau, l'assainissement, l'état des réseaux

Le décret ne fixe aucun objectif de consommation d'eau, ne demande aucun état des réseaux d'évacuation, n'impose ni inspection, ni curage, ni fréquence d'entretien. Un asset manager qui cherche une obligation sur ses colonnes dans le texte ne la trouvera pas.

Les textes qui encadrent réellement les réseaux d'un immeuble tertiaire sont ailleurs, et ils sont moins connus :

• Le règlement d'assainissement de la collectivité (commune, intercommunalité ou syndicat) : conditions de raccordement, qualité des rejets, obligation d'installation et d'entretien des bacs à graisses et des séparateurs pour les activités de restauration, justificatifs à présenter.
• Le règlement sanitaire départemental : salubrité des locaux, ventilation, évacuation des eaux usées, entretien des ouvrages.
• Les obligations générales du propriétaire : maintenir l'immeuble et ses équipements en état d'usage, avec les grosses réparations à sa charge (article 606 du Code civil), qu'un bail commercial ne peut plus transférer au preneur depuis le décret du 3 novembre 2014.
• Les référentiels volontaires : HQE Exploitation, BREEAM In-Use, LEED, qui notent la gestion de l'eau, des déchets et la maintenance planifiée des équipements.

Pourquoi les deux sujets finissent sur le même bureau

Si le décret ne parle pas des réseaux, les actions qu'il déclenche les touchent, et le calendrier qu'il impose (2030, 2040, 2050) est celui de la vie des ouvrages. Trois points de jonction, que nous constatons sur les sites suivis.

Les économies d'eau changent ce qui coule dans les colonnes

Robinetteries à faible débit, chasses à double commande, urinoirs sans eau : les programmes de sobriété réduisent les volumes évacués. Moins d'eau pour la même quantité de matières et de tartre, c'est un réseau qui s'encrasse plus vite et des gardes d'eau qui s'évaporent sur les plateaux peu occupés. Un plan de sobriété sans plan d'entretien des réseaux produit des odeurs dans les deux ans.

La ventilation et l'étanchéité du bâti déplacent les gaz

Rééquilibrer une centrale de traitement d'air, réduire les débits de renouvellement, étancher l'enveloppe : autant d'actions énergétiques qui modifient les pressions dans le bâtiment. Un local en dépression aspire les gaz du réseau par le moindre défaut. Les plaintes d'odeurs qui suivent des travaux de performance énergétique ne sont pas une coïncidence.

Le reporting compte l'eau, les déchets et la maintenance

Les certifications d'exploitation et le reporting extra-financier ne s'arrêtent pas à l'énergie. La consommation d'eau des curages hydrodynamiques, les déchets évacués et leurs bordereaux, l'existence d'une maintenance planifiée entrent dans les grilles. Un entretien biologique, qui divise la consommation d'eau par 2,4 par rapport au curage traditionnel et supprime les produits chimiques, se documente dans le même dossier que le plan énergétique.

Le coût de ne rien faire, à l'horizon du décret

Une colonne de chute ne prévient pas. Elle perd de la section pendant des années, se corrode sous l'effet du sulfure d'hydrogène, se fissure à un joint, et se révèle le jour d'un dégât des eaux ou d'une inspection de cession. Son remplacement suppose d'ouvrir les gaines sur toute la hauteur, d'intervenir plateau par plateau chez des preneurs en place, de reloger des sanitaires : un montant sans commune mesure avec un entretien annuel, et une opération que l'on ne provisionne jamais.

L'horizon du décret, dix ans par palier, est précisément celui où une colonne entretenue et une colonne abandonnée divergent. Cinq signaux annoncent une colonne en fin de vie, et aucun ne se voit depuis le hall :

• refoulements récurrents au même pied de colonne malgré les curages ;
• traces d'humidité ou de corrosion en gaine, odeurs persistantes ;
• réduction de section supérieure à un tiers au rapport caméra, dépôts durs, contre-pentes ;
• fissures, déboîtements ou joints ouverts visibles à la caméra ;
• curages haute pression répétés sur un réseau ancien, qui accélèrent la dégradation.

Documenter : le dossier réseaux d'un actif

Ce qu'un propriétaire peut opposer à une expertise, présenter à un acquéreur ou verser à une certification tient en cinq pièces, datées et à jour.

1. L'inventaire des ouvrages : colonnes, collecteurs, bacs à graisses, fosses de relevage, ventilation primaire, avec leur nomenclature.
2. Les rapports d'inspection caméra, tronçon par tronçon, à l'entrée du contrat puis à intervalle régulier : c'est la seule photographie de l'état réel.
3. L'historique des interventions : urgences, remises à niveau, réparations, avec leur coût complet.
4. La traçabilité : bordereaux de suivi des déchets, registre d'entretien des bacs à graisses, comptes rendus.
5. Le contrat d'entretien et son engagement de résultat, avec la répartition propriétaire, gestionnaire et preneur.

Ce dossier a une seconde utilité : il rend le sujet transmissible. Un property manager qui change, un preneur qui part, une cession : les réseaux ne redeviennent pas une inconnue.

Ce qu'ALSBOM apporte au dossier

ALSBOM entretient les réseaux d'évacuation d'immeubles tertiaires d'Île-de-France depuis 2011, par maintenance biologique après audit caméra, avec garantie de résultat sur les écoulements. Pour un propriétaire, la valeur du contrat se lit dans le dossier qu'il produit : rapports caméra datés, traçabilité des déchets, procédé sans produit chimique et sobre en eau, compatible avec les certifications HQE, BREEAM et LEED, prestataire engagé dans une démarche de management environnemental ISO 14001.

Il est en place sur des actifs certifiés comme Place de Seine (HQE Exploitation), Inspira (BREEAM In-Use), l'Espace EOS et le Tribunal judiciaire de Paris (HQE), et sur des tours de La Défense où le remplacement d'une colonne serait une opération majeure.

Questions fréquentes